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海報(bào)新聞?dòng)浾?秦文 報(bào)道

9月29日，央行落地多項(xiàng)金融支持房地產(chǎn)舉措，同時(shí)發(fā)布公告完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布倡議，明確了存量房貸利率下調(diào)的時(shí)間、房貸類型、下調(diào)幅度等要求。

存量房貸利率調(diào)整將更加靈活

公告顯示，借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可以選擇固定利率或浮動(dòng)利率作為定價(jià)方式。合同約定為固定利率的，利率水平在合同期內(nèi)保持不變。合同約定為浮動(dòng)利率的，利率以最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)幅度應(yīng)體現(xiàn)市場(chǎng)供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素。

本次調(diào)整，央行明確：自2024年11月1日起，浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款與全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點(diǎn)幅度應(yīng)體現(xiàn)市場(chǎng)供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素變化，加點(diǎn)幅度不得低于置換貸款時(shí)所在城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。

9月30日，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，這有利于漸進(jìn)有序調(diào)節(jié)存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率之間的差距。

全國(guó)各地首套存量房貸利率均可降至LPR-30BP

9月29日，市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布倡議，明確了本次存量房貸利率下調(diào)時(shí)間、房貸類型、下調(diào)幅度等要求：

一是，時(shí)間要求各商業(yè)銀行不晚于10月12日發(fā)布操作細(xì)則，原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整。倡議發(fā)布后，中國(guó)工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、中國(guó)銀行等均發(fā)布了相關(guān)公告，明確擬于2024年10月12日發(fā)布具體操作細(xì)則。

二是，本次調(diào)整的房貸類型涉及范圍廣，不僅包括首套房，也包括二套房及以上，涉及所有存量房貸利率；

三是，下調(diào)的幅度最大可降至LPR-30BP，具體要求為“對(duì)于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）”。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前僅北京、上海和深圳尚未取消首套和二套房貸利率下限，首套利率下限均為L(zhǎng)PR-45BP，二套根據(jù)各地區(qū)域或環(huán)線不同，加點(diǎn)幅度也不同。

整體來(lái)看，全國(guó)各地的首套存量房貸利率均可以降至LPR-30BP（當(dāng)下即3.55%，若10月5年期以上LPR下調(diào)20BP，存量房貸利率或?qū)⒔抵?.35%），北京、上海和深圳的二套及以上存量房貸利率有望降至當(dāng)前執(zhí)行的新發(fā)放二套利率，如北京五環(huán)內(nèi)二套存量房貸利率可降至3.8%，五環(huán)外可降至3.6%。

舉例來(lái)看，假設(shè)北京五環(huán)外二套存量房貸利率調(diào)整前為4.9%，調(diào)整之后可以降至3.6%，下調(diào)130BP，以貸款200萬(wàn)計(jì)算，貸款30年，月供將下降1521.6元，總利息將下降54.8萬(wàn)元，有效降低居民購(gòu)房成本。

另外，本次也鼓勵(lì)商業(yè)銀行通過(guò)網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，即絕大多數(shù)借款人可通過(guò)線上渠道完成“一鍵式操作”，無(wú)需到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理。

央行取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制

此前，央行要求房貸利率重定價(jià)周期最短為一年，本次調(diào)整明確指出自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動(dòng)利率房貸可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期，符合條件的存量房貸借款人也可調(diào)整重定價(jià)周期。

另外，央行發(fā)布公告中亦指出固定利率也可以置換成浮動(dòng)利率，加點(diǎn)數(shù)為當(dāng)前利率與5年期以上LPR的差值，比如存量固定利率為4.0%，按當(dāng)前LPR3.85%計(jì)算，轉(zhuǎn)化為浮動(dòng)利率即為L(zhǎng)PR+15BP，結(jié)合本次降低存量房貸利率，浮動(dòng)利率可以直接調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP，未來(lái)房貸利率也將跟隨LPR下調(diào)，進(jìn)一步降低置業(yè)成本。

陳文靜表示，整體來(lái)看，本次央行快速落地下調(diào)存量房貸利率，積極響應(yīng)落實(shí)9月26日政治局會(huì)議精神，政策落地節(jié)奏以及市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求各商業(yè)銀行執(zhí)行的時(shí)間均較快，加快調(diào)整存量房貸利率，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期將產(chǎn)生更加積極作用。